Vender una vivienda en Benalmádena puede ser una buena oportunidad, pero hay una pregunta que muchos propietarios se hacen demasiado tarde: ¿cuánto dinero me quedará realmente después de la venta?

La plusvalía municipal, el IRPF, la cancelación de hipoteca y los honorarios inmobiliarios son algunos de los conceptos que conviene tener en cuenta antes de fijar el precio.

En Luna Homes te explicamos qué gastos puede asumir el vendedor en 2026, cuáles dependen de cada operación y cómo calcular el importe que realmente recibirá.

1. La plusvalía municipal al vender una vivienda en Benalmádena

La plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los tributos que debe revisar cualquier propietario antes de vender.

Este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano conforme a las reglas establecidas legalmente.

En una compraventa habitual corresponde al vendedor, aunque existen particularidades cuando este no reside fiscalmente en España.

¿Cómo se calcula?

El importe depende del valor catastral del suelo, los años transcurridos desde la adquisición, los coeficientes aplicables y el incremento de valor.

La normativa permite comparar el método objetivo con el cálculo basado en el incremento real, aplicándose este último cuando resulte inferior. Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la operación puede quedar no sujeta al impuesto.

Por tanto, no existe una plusvalía municipal fija para todas las viviendas de Benalmádena.

2. El IRPF: cuánto se paga a Hacienda por vender una vivienda

Cuando un propietario residente fiscal en España vende una vivienda y obtiene una ganancia patrimonial, esta puede estar sujeta al IRPF.

Un error habitual es pensar que Hacienda calcula el impuesto sobre el precio total de venta.

En realidad, con carácter general, la ganancia patrimonial se determina comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, teniendo en cuenta los gastos, tributos, mejoras y ajustes fiscalmente admitidos.

Por ejemplo, si compraste una vivienda por 180.000 euros y la vendes por 280.000 euros, la diferencia inicial sería de 100.000 euros. Sin embargo, la ganancia fiscal definitiva puede ser diferente.

¿Existen exenciones?

Sí. Entre otras, la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años puede estar exenta si se cumplen los requisitos legales.

También existe una posible exención por reinversión en otra vivienda habitual, total o parcial según las circunstancias.

Estas ventajas no se aplican automáticamente a segundas residencias o viviendas de inversión.

3. Cancelar la hipoteca antes de vender

Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, normalmente se destina una parte del precio de venta a cancelar la deuda.

Conviene distinguir entre devolver el capital pendiente al banco y cancelar registralmente la hipoteca.

Aunque el préstamo esté pagado, la carga puede continuar inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se tramite su cancelación.

Este procedimiento puede generar gastos de notaría, registro y gestoría, además de las posibles comisiones legalmente aplicables al préstamo.

4. Documentación y certificado energético

Antes de vender, es importante comprobar que toda la documentación esté preparada.

Entre los documentos que pueden necesitarse están la escritura de propiedad, la información registral, la referencia catastral, la documentación de la comunidad y el certificado de eficiencia energética, cuando sea obligatorio.

También conviene revisar posibles deudas, discrepancias de superficie o cargas registrales.

Preparar estos documentos con antelación ayuda a evitar retrasos durante la compraventa.

5. Honorarios de la agencia inmobiliaria

Los honorarios inmobiliarios dependen del acuerdo entre el propietario y la agencia.

No existe un porcentaje único establecido por ley para todas las operaciones de compraventa.

Antes de contratar, es importante conocer los servicios incluidos, cuándo se devengan los honorarios y si el precio indicado incluye IVA.

Una gestión inmobiliaria profesional puede abarcar la valoración del inmueble, el análisis del mercado, la preparación del anuncio, la gestión de visitas, la negociación y el acompañamiento hasta la firma.

6. ¿Quién paga los gastos de notaría?

El Código Civil establece una distribución de determinados gastos de otorgamiento de escritura, salvo pacto en contrario.

Por tanto, comprador y vendedor pueden acordar la distribución de aquellos gastos que legalmente admitan pacto.

Lo recomendable es dejarlo claro desde el principio y reflejarlo correctamente en la documentación de compraventa.

7. Ejemplo práctico: vender una vivienda por 300.000 euros

Imaginemos que un propietario vende su vivienda en Benalmádena por 300.000 euros.

Este ejemplo es orientativo y no representa las tarifas de Luna Homes ni una liquidación fiscal real.

Los 60.000 euros destinados a cancelar la hipoteca no son un impuesto, sino una deuda que se devuelve.

Además, habría que calcular el posible IRPF sobre la ganancia patrimonial.

Por eso, vender por 300.000 euros no significa recibir esa cantidad íntegra.

8. ¿Qué ocurre si el vendedor es extranjero o no residente?

En Benalmádena y la Costa del Sol es habitual encontrar propietarios extranjeros.

Lo determinante para esta cuestión no es la nacionalidad, sino la residencia fiscal.

Cuando una persona no residente fiscal en España transmite un inmueble situado en territorio español, con carácter general el comprador debe retener el 3 % del precio de transmisión e ingresarlo ante la Agencia Tributaria.

Esta retención constituye un pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente y debe regularizarse posteriormente según las circunstancias.

Por ello, resulta especialmente importante revisar la situación fiscal antes de formalizar la operación.

9. Cómo calcular cuánto dinero te quedará después de vender

Antes de poner una vivienda a la venta, conviene analizar cuatro aspectos fundamentales:

• Valor de mercado: cuánto puede valer realmente la vivienda según su ubicación, características y competencia.
• Deudas pendientes: hipotecas y otras cargas que deban resolverse.
• Gastos de venta: plusvalía, documentación, cancelaciones y honorarios.
• Fiscalidad personal: posible ganancia patrimonial y exenciones aplicables.

Con esta información es posible realizar una estimación más realista del resultado económico de la venta.

10. ¿Es buen momento para vender una vivienda en Benalmádena?

El mercado inmobiliario de Benalmádena ha experimentado cambios importantes en los últimos años, pero no todas las viviendas tienen la misma demanda ni pueden venderse al mismo precio por metro cuadrado.

La ubicación, las vistas, la orientación, la terraza, el estado de conservación y las características de la urbanización pueden influir considerablemente en el valor.

Por eso, antes de vender, conviene estudiar tanto el precio que podría alcanzarse como los gastos que supondrá la operación.

Una venta bien planificada no consiste únicamente en conseguir un comprador, sino en hacerlo con seguridad y conociendo de antemano el resultado económico esperado.

Conclusión: conocer los gastos antes de vender permite tomar mejores decisiones

Vender una vivienda en Benalmádena en 2026 implica algo más que acordar un precio con el comprador.

La plusvalía municipal, la tributación de la ganancia patrimonial, las posibles cargas hipotecarias y los gastos de comercialización pueden influir significativamente en el dinero que finalmente recibe el propietario.

La mejor forma de evitar sorpresas es analizar la operación antes de sacar la vivienda al mercado.

¿Estás pensando en vender tu piso, apartamento o casa en Benalmádena?

En Luna Homes te ayudamos a estudiar el mercado, valorar tu propiedad y preparar una estrategia de comercialización adaptada a sus características.

Porque vender bien no es solo conseguir un buen precio: es saber cuánto puedes obtener y cómo gestionar correctamente cada etapa del proceso.

Luna Homes — Gestión inmobiliaria en Benalmádena y la Costa del Sol.

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Artículo informativo actualizado a octubre de 2026. Los impuestos y gastos deben comprobarse según la normativa aplicable y las circunstancias particulares de cada operación.